Наша практика. Самострой за 65 000 000

В ходе сопровождения сделки по приобретению офисного здания стоимостью 65 000 000 рублей юристами ЦПО был выявлен факт соответствия приобретаемого здания критериям объекта самовольного строительства.

В Центр правового обслуживания обратилась коммерческая компания, которая планировала приобрести здание под свой медицинский центр. Сам объект и его местоположение (в центре Москвы в пределах Третьего транспортного кольца) полностью устраивали нашего клиента. Однако учитывая значительную цену сделки – 65 миллионов рублей – покупатель обоснованно решил обратиться к юристам в целях проверки объекта и документов на него.

Проверка чистоты сделки

Специалистами Центра был осуществлен сбор всей необходимой информации о здании и правах на него, истории перехода права собственности и о собственниках. Объект был проверен на наличие обременений, а также судебных споров по зданию, исполнительных производств с участием продавца и т.д. Проведена юридическая экспертиза пакета документов, в том числе, правоустанавливающих. Последнее позволило выявить значительные нарушения, которые, в конечном счете, стали основополагающими для принятия Заказчиком решения об отказе от сделки.

Главным выявленным нарушением оказалось следующее: у продавца не было разрешительных документов на реконструкцию здания, в результате которой площадь офиса выросла с 1100 кв.м. до 2500 кв.м. Опрос кадастрового инженера показал, что здание было фактически перестроено заново.

Более того, был выявлен факт выставления Департаментом городского имущества многомиллионного штрафа продавцу за изменение технико-экономических показателей помещения, а также нарушение условий договора аренды земельного участка, находящегося под зданием.

Иными словами, собственник самовольно увеличил здание вдвое, не получая на это никаких разрешений! Кроме того, оставался не разрешенным вопрос и соответствия здания нормативам СНиП, а также его безопасности для использования.

Проведенные переговоры с продавцом также ни к чему не привели: тот не смог предоставить разрешительную документацию и объяснить свои действия.

Что такое объект самовольного строительства?

Самовольной постройкой именуется здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Почему не стоит приобретать объект самовольного строительства?

Многие задаются вопросом: в чем опасность приобретения такого объекта? Ответ прост: по общему правилу самовольная постройка подлежит сносу лицом, осуществившим ее постройку, или за его счет. Более того, надо отметить, что лицо, построившее так называемый самострой, не приобретает на него права собственности и не в праве им распоряжаться – сдавать в аренду, продавать и т.д.

Особую значимость данная проблема приобретает в свете нынешней политики столичных властей, в серьез взявшихся за борьбу с самостроем и наведению порядка в сфере градостроительства (застройки) на территории Москвы.

Что в итоге?

Итогом нашей работы стала подготовка для клиента детального письменного отчета о результатах проверки. В отчете специалисты ЦПО подробно отразили всю информацию по проверке, особо указав на все выявленные нарушения закона и все риски по сделке.

Подготовленный юристами Центра правового обслуживания отчет, собранные и проанализированные факты, а также мотивированное обоснование сделанных выводов позволили нашему клиенту получить полное представление по поводу данного здания. У него не осталось сомнений по поводу сделки, и в итоге покупатель обоснованно предпочел отказаться от покупки.

При приобретении недвижимого имущества всегда имеются значительные риски. Данное дело служит наглядным примером того, как юридическая проверка позволила предотвратить совершение рискованной сделки. Мы смогли остановить покупку объекта, который мог быть в любой момент признан подлежащим сносу. Тем самым были предотвращены многомиллионные убытки нашего клиента.

 

Анатолий Никифоров, юрисконсульт
ООО «Центр правового обслуживания»

Консультации, отдел по работе с клиентами, решение юридических вопросов
С помощью формы или по телефону:
+7 (495) 213-91-10
CAPTCHA